Apartamento nuevo. Y antes de lo que nadie esperaba, aparece: la mancha de humedad en el techo del baño, la pintura que se abomba en una esquina, el cerco oscuro que crece un poco más con cada aguacero. El propietario llama al administrador, el administrador culpa al vecino de arriba, el vecino culpa al constructor, y el constructor ya entregó. La filtración, mientras tanto, sigue ahí.
Solemos tratarla como mala suerte. No lo es: la mala suerte no se repite con tanta puntualidad, edificio tras edificio. La filtración casi siempre es el resultado de decisiones que alguien tomó, lejos de la vista de todos, mucho antes de que apareciera el agua.
El ahorro que no existe
Cuando un proyecto necesita recortar costos, las esquinas se cortan donde no se ven. Nadie escatima en la fachada ni en los acabados que el comprador va a tocar: eso se ve… y vende. Se escatima en lo que queda dentro de la pared y bajo el piso. Y lo que se recorta primero es el buen diseño y la supervisión rigurosa. Se diseña, pero con deficiencias que nadie revisa; se construye, pero sin nadie verificando que cada detalle quede como debe antes de cerrar la pared. Lo que el diseño no resolvió, alguien lo resuelve improvisando en la obra. Y la improvisación, tarde o temprano, termina goteando desde el techo de alguien.
Lo más curioso es que ese ahorro casi nunca existe. El proyecto que recorta la ingeniería no gasta menos: gasta más, casi sin excepción. Las deficiencias aparecen durante la construcción y obligan a corregir, demoler parcialmente, volver a hacer. El proyecto pensado para dos años toma cuatro, y cada mes adicional es nómina, financiamiento y equipos que nadie presupuestó. No es una percepción. McKinsey ha documentado que el 98% de los megaproyectos de construcción excede su presupuesto en más de 30%, y que el 77% se entrega con al menos 40% de retraso. Y no es un problema exclusivo de los proyectos gigantes: un estudio de la Universidad de Oxford que analizó más de 16,000 proyectos de múltiples sectores y escalas encontró que solo el 8.5% termina en el tiempo y el presupuesto prometidos. El proyecto que se atrasa y se encarece no es la excepción: es la regla. Y eso ocurre en mercados con inspecciones independientes, garantías que se ejecutan y responsabilidades que sobreviven a la entrega. En el nuestro, donde la supervisión independiente escasea y el reclamo del comprador rara vez prospera, el ciclo corre sin freno. Como esas pérdidas no aparecen en ningún renglón del presupuesto, la reacción es recortar más donde sí hay un renglón visible: el diseño, la supervisión, la calidad. Es como dejar de cambiarle el aceite al vehículo porque se está gastando mucho dinero en el mantenimiento. Ese es el círculo vicioso. Y quien termina pagándolo es alguien que no participó en ninguna de las decisiones: el propietario.
Pagar más por menos
Alguien dirá, con razón, que construir es cada vez más caro en todas partes, no solo aquí. La explicación es conocida: según el McKinsey Global Institute, la productividad de la construcción creció en promedio apenas 1% anual en las últimas dos décadas, contra 3.6% de la manufactura. Mientras casi todas las industrias aprendieron a producir más y mejor con los mismos recursos, la construcción quedó rezagada. Por eso un televisor es hoy mejor y más barato que hace veinte años, y un metro cuadrado de construcción no. Y mientras más cerca se mira, peor se ve: la CEPAL ubica la construcción entre los sectores menos productivos de América Latina, y una medición realizada en obras de Santo Domingo, en las actividades que más mano de obra consumen, encontró que el tiempo verdaderamente productivo promedia apenas 31% de la jornada. Más de la mitad de la jornada se va en tiempo improductivo.
Pero hay una diferencia entre mercados que debería incomodarnos. En los países que tomaron en serio la calidad de sus edificaciones, el metro cuadrado sube y compra algo a cambio: viviendas que se entregan con cada vez menos defectos. Aquí el metro cuadrado sube mientras los apartamentos se achican y los espacios se comprimen. Pagamos más, por menos espacio, con más problemas.
El componente atrasado
Sería injusto decir que la construcción no ha evolucionado. Ha evolucionado mucho, pero de manera despareja. Hoy un edificio se modela completo en tres dimensiones antes de excavar el primer metro; los equipos son más precisos; los materiales, más avanzados; se levantan torres de más de 40 pisos que hace veinte años no existían en el país. Y dentro de ese sistema moderno sobreviven procesos que se ejecutan igual que hace cincuenta años: detalles resueltos a mano, a la intemperie, contra el reloj, con un resultado que depende del pulso de quien los hizo ese día.
Es lo que pasa con una computadora potente que conserva un disco duro viejo: toda la máquina corre a la velocidad del disco duro. No importa cuánta tecnología tenga el resto del proyecto; su calidad final la fija el componente más atrasado. Y en nuestras edificaciones, los componentes atrasados son, entre otras cosas, los que contribuyen a los sobrecostos y a problemas como las filtraciones.
Pagamos más, por menos espacio, con más problemas.
Precisión de fábrica
El punto no es convertir la obra en una fábrica. Es sacar de la improvisación los detalles donde el error humano hace más daño. La salida existe y el mundo la está tomando: tratar partes de la construcción como manufactura. Componentes que se preparan en planta, en condiciones controladas, con herramientas calibradas y verificación previa, y llegan a la obra como piezas y kits listos para instalarse. En Japón y en los países nórdicos, porciones completas de la vivienda se producen así desde hace décadas. Y más cerca, en Brasil, ya operan fábricas que producen edificios de varios pisos por componentes; durante la pandemia llegaron a entregar hospitales en cuestión de semanas. No es una apuesta marginal: el Foro Económico Mundial y Boston Consulting Group estiman que la adopción plena de tecnologías como el modelado digital, la prefabricación y la robótica podría ahorrarle al sector más de un millón de millones de dólares al año.
En República Dominicana esto ya empezó. Hay obras en el país donde los sistemas de plomería y climatización llegan al sitio preempacados como kits, organizados y verificados en planta, listos para instalarse. Es el comienzo de un cambio que el comprador todavía no ve, pero que decidirá si su próxima vivienda repite la historia de la mancha o la rompe.
La pregunta que falta
Cuando compramos, preguntamos el precio del metro cuadrado, la vista, si los pisos son de mármol, granito o cerámica. Casi nunca preguntamos cómo fue construido lo que no se ve. Mientras esa pregunta no se haga, el mercado seguirá premiando a quien recorta donde nadie mira. La mancha del techo no empieza en el techo: empieza mucho antes, en una decisión que nadie cuestionó a tiempo. Hacer las preguntas correctas antes de comprar cuesta poco. Reparar después de que aparece la primera gotera, siempre cuesta más.
El autor, Ing. Andrés Contreras, PhD, es CEO de SEMS, una de las tres principales firmas de ingeniería mecánica y de fluidos de la República Dominicana.
